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有这么多血淋淋教训,购房者为啥还要签“卖身契”??

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发表于 2016-1-25 15:56:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
业主在购买该套商品房时,与开发商指定的物业公司签了一份“卖身契”,即《委托改造协议》。
大家好,我房哥。

话说上个月哥操着家伙带着兄弟干起了验房的事儿,从金域中央到国宾一号,从公馆一号到时代滨江,从凤凰城到国际华府(回复“129” 和“134”见相关历史文章),温州近期交付的楼盘跑了个遍。这么一圈跑下来,哥发现温州开发商的楼盘质量问题发生最普遍又最严重的,都是在这里----

赠送面积的部位,也是验收后再进行二次改造的部位!



国宾一号飘窗改造后的外墙体贯通式裂缝:




公馆一号厨房位置变动后的管井渗漏:




金域中央阳台并入室内后的墙体不平整:



321.jpg


滨江首府排屋里的“水帘洞“:

31.png


...... ......

这些质量问题,大多发生在因为赠送面积需要二次改造的部位! 哥昨天还特地和国宾一号的一位业主通了电话----

----问:开发商准备如何处理验房时发现的漏水、裂缝等严重质量问题?

----答:就是修了下空鼓,最关键的裂缝和渗漏,一个多月过去,开发商没有进行任何整改!




开发商这是肆无忌惮呢?还是死猪不怕滚水烫倒草堆里给蛇咬?




哥判断还是前者居多!为什么,就是因为他不怕业主打官司,这些部位的改造出现质量问题,名义上都是业主自己委托进行改造的,与开发商无关!

这一切的起因,都是因为业主在购买该套商品房时,与开发商指定的物业公司签了一份“卖身契”,即《委托改造协议》。

这事情吧,哥之前已经报道过很多次,可是购房者似乎还没有引起足够的重视,或者有些购房者力不从心受开发商的胁迫还是乖乖画了押!(开发商说你不签字就别买我房子)

今天,哥就逐条剖析一下这份“卖身契”到底是啥幺蛾子----




点评:

----关于不可撤销的委托。这是开发商怕购房者反悔而给带的紧箍咒。然而这违反了《合同法》关于委托自治的原则和条款。只要在交房前通过一定的法律渠道,是可以解除部分委托事项的,特别是那些涉嫌违反法律法规的委托改造行为。

委托某人干违法的事情,在违法行为还未发生之前,你想终止委托的违法行为,这时开发商或受托方跳出来说你不能终止委托,坏事必须继续干下去!----这世界上有这样荒谬的逻辑么? 法院会支持维持这样荒谬的委托么?

----放弃屋面露台等公共部位使用权。通过约定让渡自己拥有的部分权利(包括共有权),只要权利让渡不引起相应违法违规行为或违反强制性规范要求的,这种约定应该是有效的。但开发商不顾购房者的本意,通过霸王条款强制剥夺原本属于购房者的权利,购房者事先完全可以拒绝这样的条款,特别是通过公开摇号并交纳了购房款的购房者,对类似不平等条款可以通过协商、工商投诉等方式来维护权益(去年底就有一些购房者通过这种方式维护了自己的正当权益!),开发商没有权力因此退房退定金!

正常的情况应该是:开发商以此为条件在你购房前与你协商类似条款,购房者在充分知情的状况下再决定是否购买房屋!这才是有效率也有法律效力的交易方式。

购房者如果已经签了这样的条款,从外地以及温州的法院判例来看,几乎没有希望推翻类似条款。

----委托进行公共花园和地面停车位的改造。把小区环境弄得好一些,这当然没错。但是这里有一个重大玄机:像国宾一号那样,通过委托改造,把消防通道挤成羊肠小道又种满乔木灌木,消防车根本没办法通过。这种情况下,只要后期小区内有一户人家发生火灾,因为消防车无法进入导致生命或者财产损失的,签了这份协议的业主们都要承担民事甚至刑事责任!!

这绝不是危言耸听!!!



(国宾一号改造后的消防通道)


再来看看接下来的协议内容----




----公共部位的调整或者封闭装修。开发商用词上倒是很讲究,事实上这里面的行为很可能涉及违反法律法规和各种强制性规范要求,涉及规划、交通、消防、人防和建筑质量规范等。对这些部位的改造,因为不涉及业主专有部分的利益,所以建议购房者在后期废除该委托改造事项,或者以“律师函”的形式函告受托方必须“合法改造”四字!免得为开发商的违法行为背书。




----法律意义上的收房、交房、验房,都委托给了开发商指定的傀儡。开发商与其指定傀儡之间的任何有可能损害业主利益的签字,业主都予以认可!这是何等荒谬的委托条款啊,这一条,必须、立即、坚决、无条件废除!!!

----开发商赠予二次改造所谓“装修款”成了要挟购房者签订“卖身契”的法宝。你不签订这份委托改造协议,开发商就不给你进行后期改造!对此业主的应对措施有:1、如果协议未签,可以拿着楼书和户型图向工商部门投诉,要求开发商按照宣传所示户型交付,否则涉嫌宣传欺诈;2、也可以在签订协议时就相关不合理条款与开发商协商,至少要求开发商对二次改造部分的工程质量负责;3、已经签订协议的,可以按照哥上面的提示,通过法律渠道解除那些涉嫌违法和严重不利于购房者的委托事项。




协议第九条第一款,是本协议重大不利于购房者的关键条款。也就是明摆着告诉你,改造的违法后果以及其它所有不利后果由购房者自行承担!

对于那些通过内天井挖空户型的二次改造,由于赠送面积本身就是违法行为,购房者为了得到类似的违法赠送,没有反制开发商的手段。但是自打2014年之后,类似违法赠送已经被停止,现在的阳台、设备平台和双层中空的二次改造,基本上可以定性为装修优化,不涉及违法行为,反而是开发商利用这个条款“搭便车”干一些损害大部分购房者利益的行为(如圈占、改造架空层和地下室等特定空间再高价出售给某些特定户型的购房者),而后果却由不知情的购房者来承担责任!

购房者完全可以要求废除该条款!

因为做一个守法的公民,就是废除本条款的最正当理由!!


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