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[杂谈楼市] 今年房价走势如何?

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发表于 2016-1-21 14:13:38 | 显示全部楼层 |阅读模式


刚刚过去的2015年市区土地市场精彩纷呈,“地王”头衔不断被刷新。2015年最后一天,中梁拍下滨江商务区A01-30-3地块,其楼面价达18570元/平方米,业内普遍预计该项目单价将突破3万元/平方米,很多媒体和开发商都在朋友圈刷屏,这样的判断是否有依据?

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2015年部分地块楼面价

“2倍法则”具有一定普遍性

据业内人士表示,依照以往行业惯例,绝大多数情况下预判房价时,通行做法是使用“乘2法则”,但同时也要结合开盘时的具体市场行情。统计近5年来的开盘情况,即使在市区也不乏“地王”卖亏了的案例。

朗兆房产研究中心统计近几年地王项目发现:置信原墅、中梁国宾1号、时代滨江、温州大公馆、新中梁海景一号等项目分别是2010~2014年市区的年度“地王”,但严格符合“乘2法则”的仅为时代滨江,温州大公馆和海景一号则接近这一比值,剩余项目则远远不符合该法则,呈现两极分化现象。

但比较有意思的是,近期受楼市大环境回暖的影响,不少在售盘低调赚钱,没有“地王”光环,凭借相对“低廉”的楼面价,反而更能轻松地达到这一比值。

“2倍法则”的由来和局限性

据了解,业内普遍采用楼面价格“乘2法则”,主要是基于成本考虑。有业内人士表示,房地产开发中主要成本包括地价成本、建安成本、融资成本及契税四大块。近年来,土地成本是涨幅最快的,平均接近开发成本的60%,其他几个成本项近年来虽说也有增长,但涨幅较有限。

从这个方面来看,基本上多数开发商在拿地初始,以市场角度和成本角度考虑,就是运用了2倍法则。

考究这一做法的来源,最初是从一线城市而来。比如2000年的北京,主城区域的地价也才2000元左右,加上千元左右的建安成本,市场上才会出现预计房价等于地价“乘2”或乘“1.5”的说法。

市场环境和品牌效应决定溢价

目前,在一二线楼市热、三四线楼市冷的大背景下,一线城市“乘3”“乘4”的情况也很普遍,但在一些三四线城市和城市中发展较为滞后的板块,“乘1”、“乘1.5”都很困难。如我市前几年的部分年度地王,因市场剧烈波动,售价仅略高于楼面价。

另一方面,在售价达到3万元/平方米以上后,定位高端化的产品会极大缩小受众面,只有地段、品质俱佳的项目才能走得更远,而品牌房企才有更大的把握获取最大的溢价空间,这一现象从“地王”房企上已看出端倪。

有业内人士表示,在今后几个月内,楼市大环境继续向上的情况下,今年个别新盘房价要上摸3万/平方米档,回归数年前的房价高位,是个大概率的事情,但涉及楼盘将会相当有限。


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